Ольга ВОРОНОВА
ДВА ОСНОВНЫХ ВОПРОСА, КОТОРЫЕ ПРИХОДИТСЯ РЕШАТЬ В САМОМ НАЧАЛЕ
ТОРГОВОГО БИЗНЕСА, — ЭТО ЧТО ПРОДАВАТЬ И ГДЕ ПРОДАВАТЬ. ПРИЧЕМ, КАК
ПОКАЗЫВАЕТ ОПЫТ, ВТОРОЙ ВОПРОС ЗАЧАСТУЮ ОКАЗЫВАЕТСЯ НАМНОГО ВАЖНЕЕ ПЕРВОГО. КАК БЫ ПАРАДОКСАЛЬНО ЭТО НИ ЗВУЧАЛО, ПЛАНИРОВАНИЕ СОБСТВЕННОГО ТОРГОВОГО БИЗНЕСА МНОГИЕ НАЧИНАЮТ ИМЕННО С НЕГО.
ЧТО?
Сдаваемая в аренду торговая недвижимость подразделяется на три больших сегмента:
- стрит ритейл (street retail) — торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов и административных зданий с отдельным входом и выходящими на улицы витринами;
- торговые центры — профессионально управляемые комплексы, рассчитанные на большое число арендаторов;
- палатки, киоски и другие небольшие павильоны, расположенные у метро и в подземных переходах.
На сегодняшний день наиболее популярны первые два, а
прочие «формы» мелкой торговли типа палаток и киосков,
благодаря политике городских властей, медленно, но верно
уходят в прошлое.
Однако маленькие торговые площади — от 10 до 100м2—
пользовались и будут пользоваться наибольшим спросом. Лекарства, сотовые телефоны, косметика, оптика, одежда, аксессуары — для подобных товаров этого более чем достаточно.
ГДЕ?
Главным фактором успеха (или, увы, неуспеха) той или иной
торговой точки является ее расположение: чем ближе к людям,
тем лучше. А больше всего людей, разумеется, в центре. Вот почему в стрит ритейле наиболее выигрышными считаются оживленные улицы — Тверская, Пятницкая, Никольская, Маросейка, Кузнецкий мост и т.д. и проспекты — Нахимовский, Ленинградский, Мира, Новый Арбат, Ленинский, Кутузовский.
Однако здесь есть свои тонкости. Так, например, Старый
Арбат в последнее время стал пользоваться меньшим спросом. Эту улицу в скором времени планируют полностью реконструировать, и собственники не заключают договоры
длительной аренды, как бы того хотелось арендаторам.
Что касается торговых комплексов, то в наилучшем положении находятся концептуальные, правильно расположенные торговые центры. Причем это могут быть как большие
магазины, построенные в спальных районах и около МКАД
(например, «Мега»), так и сравнительно небольшие центры
рядом со станциями метро (скажем, «Галерея Аэропорт»).
СКОЛЬКО СТОИТ?
В последние два года новые торговые центры растут в Первопрестольной как грибы после дождя. Однако переизбытка
торговых помещений в столице по-прежнему не наблюдается. Что и позволяет их владельцам удерживать достаточно
высокий уровень арендных ставок.
Ставка аренды напрямую зависит от местоположения —
чем ближе к центру, тем, естественно, дороже.
СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В СТРИТ РИТЕЙЛЕ
На стоимость аренды влияют и некоторые другие факторы. Например, состояние помещения, ремонт и отделка,
близлежащие магазины.
В торговых комплексах арендная ставка, как правило,
выше, чем в стрит ритэйле. Так, в пределах МКАД это будет
уже не $300—600, а от $900 до 1600 за м2 в год, а в таких
раскрученных комплексах, как «Мега», и того больше — до
$3200.
СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
В КРУПНЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ*
*По данным агентства недвижимости «4RENT ESTATE»
И это вполне справедливо. В торговых комплексах выше
качество обслуживания и, главное, существуют так называемые «якорные» арендаторы, которые магнитом притягивают к себе людской поток. Например, сети «Перекресток»,
«Седьмой Континент» или «М-Видео».
Стоимость квадратного метра в торговом центре опять
же зависит от расположения. И главные ценообразующие
факторы здесь следующие:
- находится ли конкретная торговая площадь близко к главному входу или далеко от него;
- на первом этаже или на цокольном;
- рядом с «якорем» или нет и т.д.
КАК И НА СКОЛЬКО?
Минимальный срок аренды торгового помещения составляет 11 месяцев. Максимальный — не лимитирован.
Перед заключением договора арендодатель скорее всего постарается глубоко вникнуть в то, как вы намерены вести дела, чем заниматься и что именно продавать. И это не
праздное любопытство. По большому счету, вам дают готовый магазин, и если вы его не раскрутите должным образом,
арендодателю придется заново все начинать — давать рекламу, искать новых арендаторов, привлекать клиентов. А это
время и деньги.
Кроме того, в последнее время широкое распространение получила схема, когда вы как арендатор платите не
только фиксированную арендную плату, но и процент от оборота. Поэтому чем лучше пойдут дела у вас, тем большую прибыль получит арендодатель.
Как и вся московская недвижимость, торговые помещения и их арендные ставки за последние пять лет сильно поднялись в цене. И, как считают аналитики, пока останавливать свой рост не собираются. Так, по некоторым прогнозам,
в этом году цены поднимутся еще на 5%.